在土地市场分化加剧、房企投资意愿下滑的背景下，哪些城市仍是开发商重兵布局之地？

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21日中指研究院发布《2023中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，综合考虑人口产业交通、地方政府负债率、外贸依存度以及500强企业数量等指标，对全国297个地级以上城市进行评价。

报告显示，2023年北京、上海、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名位列前四，杭州、成都、南京、苏州、武汉、西安则依次排在前十行列。

（数据来源：中指研究院测算）

具体城市来看，北上广深投资吸引力排名保持不变，一线城市投资吸引力优势明显；杭州投资吸引力连续6年保持全国第五位；成都、南京、苏州、武汉、西安经济及人口规模大，产业优势明显，市场需求旺盛，位列6～10位。

再往后看，长沙、重庆、合肥、宁波、青岛、济南、天津、郑州、佛山和东莞位居第11～20位。其中佛山、东莞分别跌至19、20位；青岛、济南排名较上年分别跃升2位、4位；郑州投资吸引力排名下滑至第18位。第21～30位的城市，则分别是无锡、福州、厦门、珠海、温州、南昌、沈阳、石家庄、泉州、常州。

要衡量一个城市的住房需求空间，首要指标是人口规模和人口质量。2022年末，全国总人口出现60多年来首次下降，人口总量红利减弱，生育政策、落户政策、人才引进政策等也进一步影响着人口的流向。

报告显示，从人口角度看，2022年长三角、长江中游部分核心城市人口集聚能力进一步显现，长沙、杭州、合肥人口增量位居全国前三。珠三角、京津冀、中原地区、东北地区人口普遍下降，其中天津、东莞人口缩量明显，广州、深圳人口也由增转降。

“去年珠三角制造业、外贸等行业整体受疫情影响较大，短期内就业人数减少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中东莞、广州分别减少10万人、7.6万人，深圳特区自设立以来首次人口负增长，常住人口减少2万人。”报告表示。

与此同时，京津冀城市群人口持续缩减，2022年仅石家庄、唐山、沧州等少数城市常住人口增加，北京、天津分别减少4.3万人、10万人。中西部地区核心城市人口虹吸效应则持续显现，西安和贵阳常住人口增量超过10万，成都人口增加7.6万人。

报告还从产业经济及500强企业数量进行了考察，2022年中国新经济500强企业中，北上深三城企业数量稳居第一梯队，合计数量达到216家，比例高达43.2%。而无论是新经济500强，还是中国企业500强，北京企业数量都遥遥领先，远超其他城市。

从区域层面看，东部地区企业整体经济实力强、科技水平高，新经济500强企业数量也占据明显优势，企业数量422家，占总数的84.4%，中部和西部地区企业分别为37家和34家，占比分别为7.4%和6.8%，东北企业数量最少，仅有7家，占1.4%。

如果从城市群角度衡量，2022年，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）在土地面积仅占11%的情况下，经济规模在全国占比达53%，常住人口数量占比42%，商品房销售面积占比48%，房地产开发投资额占比58%。

其中，长三角城市群凭借强大的产业基础，在疫情的影响下经济仍保持活力，区域协调程度不断深化，人口持续增长，城市群内有14个城市位居全国投资吸引力前50。2023年以来该区域市场情绪逐步修复，土拍热度也带动房地产市场进一步企稳。

当下，我国房地产行业正在经历重要的转折关口。2022年，全国人口总量为14.12亿，比上年末减少85万人，自1962年以来首次出现下降，常住人口城镇化率达到65.2%。全年出生人口956万人，出生率为6.77‰，创1949年以来新低。

报告认为，随着中长期人口规模的回落，新房总量必然迎来下降，不同城市房地产市场分化行情更趋明显，房企优选城市投资拿地的难度也将进一步上升。

日前国家统计局新闻发言人付凌晖也提到，今年随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。

新环境下房企如何择机生存，中指研究院表示，企业要优选城市优选板块，在不确定的市场环境中把握相对确定的市场机会，并不断提升产品力与服务力。核心一二线城市、长三角和珠三角优势三四线城市集聚资源能力突出，房地产开发投资潜力较大。